管理組合様インタビュー

千葉サニータウン
インタビュー記事 千葉サニータウンインタビュー記事




  • 今回の物件:千葉サニータウン

    ◇今回ご紹介する、千葉サニータウン様の概要は以下の通りです。
    建物名:千葉サニータウン
    住所 :千葉県千葉市中央区祐光2-7-1
    竣工 :1984年
    階数 :地上16階
    総戸数:256戸

    築39年を迎える千葉サニータウンでは、先頃3回目の大規模修繕工事を終えたところです。当マンションでは、1回目の大規模修繕は管理会社へ委託し、2回目は設計監理方式にて進行。そして3回目は「責任施工方式」を採用し、ヤシマ工業にご発注をいただきました。
    今回は、長期営繕委員会の皆さまにインタビューさせていただきました。責任施工方式に決定するまでの経緯や、また数多くの業者の中からヤシマ工業を選んでいただいた理由などを詳しくご紹介します。

  • 1回目の大規模修繕は、迷わず、管理会社へ委託。

    1回目の大規模修繕は、
    迷わず、管理会社へ委託。

    ーー過去3回の大規模修繕について、順にお話を伺います。まず1回目の大規模修繕は、どのように進めたのでしょうか?

    武内様:1回目の大規模修繕は「管理会社元請方式」を採用し、管理会社に委託しました。材料など細かいところまではこだわっておらず、管理会社に丸投げしているような状態でしたね。

    青柳様:築12年で建物自体が新しいので居住者もまだ若く、全体的に大規模修繕への関心度が低かったように思います。

    折田様:そうですね。当時はまだ知識も浅く「管理会社に任せれば、間違いないだろう」という程度で、工事に大きな関心を持っていませんでした。

    原田様:管理会社は常日頃からマンションの居住者に向けてアナウンスをしたり、管理をしてくれていたりと既に関係性があるため、意思疎通が図りやすかったです。この時はまだ築12年でしたので、建物に関して大きな不具合もありませんでした。

  • 2回目の大規模修繕は時流を反映し
    「設計監理方式」を採用。

    ーーでは、2回目の大規模修繕はどのように進めたのでしょうか?

    原田様:2回目は15年後ですので、築27年が経過した頃です。長期営繕委員会(以下、委員会)が設立され、メンバー何十人かで集まってインターネットで色々と情報を検索したところ、設計はコンサルタントが行い、施工は別の業者が担当する「設計監理方式」が主流だと知りました。そこで、まずは設計コンサルタントを決め、インターネットなどで情報収集をして絞り込んだ約8社にプレゼンをしてもらい、コンサルタントと委員会で一緒に施工業者を選定しました。この時、最終的な決め手となったのは、コスト面でした。

    ーー2回目の大規模修繕の後に、給排水管の設備工事が必要になり、責任施工方式で実施したと伺いました。この時は、どのように進めたのでしょうか?

    青柳様:2回目の大規模修繕の後に漏水が発生しましたが、漏水の原因は明確になりませんでした。そのため、設備工事にあたっては、我々と施工会社の二社間で契約する「責任施工方式」を採用しました。
    コンサルタントが入らないので、仕様書も自分達で作成しなければならず、委員会で勉強会をしていたところ、管理会社から申し出があって技術職の方が立ち会ってくださることになりました。質問や確認をしながら仕様書の作成を進めると同時に、候補の施工業者の本社を訪問するなどして、約1年かけて委員会で慎重に業者を選定。またメンバーで協力し合い、居住者向けの説明会も自分達で開催しました。

    山田様:この時の施工業者の現場代理人の方は、技術面でも対応面でも大変素晴らしく、居住者から信頼されていましたよね。初めての責任施工方式でしたが、現場代理人の方のご尽力や、委員長の青柳さんを中心とした皆さんのチームワークのおかげで、スムーズに終えることができたと思います。

  • 1回目、2回目の経験を活かし、
    3回目は「責任施工方式」を採用。

    ーーではここから、3回目となる今回の大規模修繕について教えてください。

    青柳様:検討が始まった当初は、私が委員長を務めていました。5・6年前から委員会の皆さんと一緒に色々なフォーラムなどを回って、情報収集をしました。そこで得た知見や2回目の長期修繕の反省点、さらに設備工事を責任施工方式で行った経験を踏まえ、3回目の大規模修繕は、責任施工方式が良いのではないかという流れが生まれていました。
    しかしその後、新型コロナウィルスの影響で情報収集や検討を一旦中断します。2021年に委員会のメンバーを10人程度に絞って再開し、新たに原田さんが委員長に就任されて、本格的な検討が始まりました。

    ーー再開後、どのように方式と施工業者の検討を進めたのでしょうか?

    原田様:まず委員会で時間をかけて検討したのは、前回同様コンサルタントを入れた「設計管理方式」にするのか、それとも「責任施工方式」に変えるのか?という点です。

    宮村様:責任施工方式に決定するまでのハードルが高かったですね。責任施工方式の場合、計画から施工までを一貫して一社にお任せするため責任の所在が明確である点や、料金面をメリットに感じる一方、コンサルタントがいないので、失敗した場合は業者を選定した自分たちの責任になってしまうのではないか、という不安があったためです。

    武内様:初めは、責任施工方式の場合、1社で進めるので詰めが甘いんじゃないかという不安がありました。けれども、1社で責任を負うからこそ、自社ブランドを守るために、コンサルタントを入れた設計監理方式よりも厳しくやってくれるんじゃないかと考えるようになりました。

    原田様:責任施工方式にすると決まった後、本格的に施工会社の検討を始めました。まずは候補として十数社をピックアップしました。2回目の大規模修繕後に漏水が発生した際、実はヤシマ工業さんにも相談をさせていただき、依頼しなかったものの非常に良い印象でしたので、3回目の大規模修繕の業者選定時にお声がけさせていただきました。ヤシマ工業さんの他、近隣での施工実績、会社の経営状態などを基準として数社に絞り込みました。その数社に共通の仕様書を渡してプレゼンをしてもらい、最終候補の2社に絞り、委員会での最終投票の末、ヤシマ工業さんに決定しました。

  • 歴史・実績と職人の技術力に加え、
    ヤシマ工業の提案力や熱量を評価。

    ーーヤシマ工業を選んでいただいた理由は?

    折田様:ヤシマ工業さんにマンションの問題について投げかけたところ、話を聞くだけでなく、いくつか可能性のある提案をいただきました。商売目的でなく、私たちの視点になってアドバイスをくれました。

    青柳様:私も、我々の目線におりてきてくれる点が良いなと感じました。

    山田様:ヤシマ工業さんには「職人さんも一緒のチーム」というスローガンがあり「職人っぽい会社」という印象を受けましたね。

    武内様:219年続くヤシマ工業は、厳しく品質を管理してきたからこそ、これだけ多くの実績をつくってこれたのではと歴史と実績を評価しました。また最終的にヤシマ工業さんに決めたポイントは、担当の向川さんの熱量です。「僕はこの仕事が好きなんですよ」という言葉からも、こだわりをもって仕事に取り組んでいることが伝わりましたし、素人にもわかりやすく説明してくれました。実際、工事期間中もへこたれずに踏ん張ってくれた。

    原田様:責任施工方式で任せるからには信頼できる会社でないと任せられないので、十数社から数社に絞り込む段階では「職人的な要素」を重視しました。また2社からの絞り込みは非常に悩みましたが、決め手になったのは、非常階段の改修への提案対応ですね。私たちは、通常の大規模修繕工事のメニューに加えて「非常階段の改修工事」も検討しており、2社両方に同じ相談をしていました。

    武内様:リサーチや行動力が本当に素晴らしかったですね。ヤシマ工業さんは新築建設時に非常階段を作った工務店まで行って仕様を確認し、改修を行うとしても、いかにコストをかけずに、安全に改修するのかを工法も含めて提案してくれました。

    折田様:非常階段の改修工事を含んだ場合と含んでいない場合の2パターンの見積もりを出してくれて、選ばせてもらえた点も良かったです。

  • 「100年マンション」を見据えて提案する会社

    ーー施工業者の選定は、プレッシャーになりましたか?

    宮村様:委員会で選んだ業者が工事の失敗をしたら、選んだメンバーの責任が問われるので、慎重にならざるを得ません。業者選定において「技量」や「サービスの質」はなかなか計れないので、不安やプレッシャーがありました。そうした不安の中、向川さんの信頼できるお人柄や情熱が、選定の決め手になったのかと思います。

    ーー実際に大規模修繕を終えてみて、ヤシマ工業への評価は?

    青柳様:目線を合わせるのが一番大事。ヤシマ工業さんは専門知識のない我々に目線を合わせて丁寧に説明してくれたり、工事の内容を可能な限りアナウンスしてくれたりと、マンション内に安心感がありました。居住者からも高く評価されていたと思います。

    宮村様:担当の向川さんのきめ細かいフォローのおかげで、大きなトラブルもなく工事が完了しました。現状は全く申し分ありませんが、工事の内容・質については、現段階では評価しづらく、後から出てきたトラブルへの対応が、最終的な評価に繋がってくるのだと思っています。引き続きよろしくお願いします。

  • 責任施工方式を成功させる秘訣は、
    信用できる会社との出会いにあり。

    ーー責任施工方式を検討している組合・マンション様に向けて、アドバイスをお願いします。

    原田様:責任施工方式の場合、信用できる施工業者と出会えれば、そこに改修を一任した方ほうが費用対効果ははるかに良い。
    やはり信用できる会社を見つけることが一番重要だと思います。今回、我々は細かい数字を気にするのではなく、要求を出して、それに対する回答・提案をもらうようなスタイルで進めました。どのように要求を受け止め、答えてくれるのかという観点で、信用できる会社なのかを見極めることができました。

    宮村様:施工会社選びに迷っているなら、実績やインターネット上の情報だけでなく、実際の利用者の口コミ情報を調べて評価することをおすすめします。例えば候補の施工会社に「工事を依頼しているマンションの管理組合」に聞きに行くのも良い方法だと思います。実際に、我々も目の前のマンションの方から質問を受けました。ぜひ行動してみてください。

    ーー本日は、本当にありがとうございました。この先も責任を持ってサポートさせていただきます。引き続きよろしくお願いいたします。

  • 「100年マンション」を見据えて提案する会社

    まとめ

    一言で“責任施工方式“といっても様々なパターンがあると思います。
    大規模修繕工事を計画している段階で、基本設計も含め施工会社を決める場合もあれば、今回の千葉サニータウン様のように基本設計を決めてから、入札によって施工会社を選定することもあります。
    当社であれば、今回の千葉サニータウン様のように、大まかな基本設計が決まった後にお任せいただくことも可能ですし、初期の計画段階から管理組合様と一緒に作り上げていくことも可能です。
    現在、大規模修繕工事を責任施工方式でご検討されているようであれば、ぜひヤシマ工業株式会社にご相談ください。

建物を守り続けて二百年

ヤシマ工業株式会社