建物再生リノベーション

ヤシマ工業の建物再生
リノベーションとは

これまでの日本では、「築年数が経った建物には資産価値がない」という見方が一般的でした。しかし今、こうした考えが大きく変わりつつあります。古い建物でも適切に補修し、機能改良を加えることで、優良な資産として再びそのポテンシャルを発揮し、しっかり役割を果たしてくれる可能性が残っています。

ヤシマ工業では、古い建物に積極的に手を入れることで、先の世代まで大切に使い続けていくことを使命と考え、「ビル100年時代」の実現に向けて日々取り組んでいます。

実施のポイント

  • 01 生活の安全と資産価値を守る工事計画

    01 専門の調査員による
    正確な建物診断

    建物が「あと何年使えるか」によって収益計算は大きく異なり、建物の使い方や将来の投資に大きな影響を与えます。

    ヤシマ工業ではリノベーション工事を実施する前に、専門の調査員が化学的な手法を用い躯体部分のコンクリートを含む建物の健康状態を確認し、リノベーションプランに活かします。

  • 02 耐震補強工事から大規模修繕まで一気通貫で対応

    02 適切な躯体補修による
    土台作り

    外装だけ、内装だけを表面的に綺麗にしても、建物を造っているコンクリートが健全な状態でなければ、いずれ長期の使用に耐えられなくなります。まずは、躯体に適切な補修をすることで状態を回復、その上で必要な改修を実施することが建物を20年、30年先まで資産として維持していくための「大切な土台」となります。

    加えて、耐震性の確保、時代に合わせたインフラの整備、そして、間取りやデザインの再設計など、建物のポテンシャルを最大限に引き出し、競争力を高める提案をします。

  • 03 価値向上のためのデザイン

    03 価値向上のための
    デザイン

    人にはそれぞれ個性や魅力があるのと同様に、建物にも建物ごとの個性や魅力が存在します。リノベーションプランでは、その個性や魅力を抽出し、新しいデザインとして再構築することで建物の価値向上を図ります。デザイン段階では、建物の意匠・構造・機能面はもちろん、建物の使われ方、建物を使う人のライフスタイル、そしてまちづくりに関わることまで、図面・模型・CGパースなどを使って分かりやすくご提案をします。

  • 04 長期修繕計画のプランニング

    03 長期修繕計画の
    プランニング

    古いビルでは長期的な修繕計画が用意されていないケースが多くあります。年間の家賃等の収入から維持費用を引いた金額が算出できて、はじめてその建物の生涯収支、すなわち潜在価値が計算できます。したがって長期修繕計画を持つことは、建物という資産を維持していく上でもとても大切です。

    ヤシマ工業ではリノベーションプランと平行して長期修繕計画の立案を含め様々なサポートを行っています。

事例

  • 上井草グリーンハイツ

  • 上井草グリーンハイツ
  • 竣工
    1978年
    構造
    鉄骨鉄筋コンクリート造
    規模
    地上3階
    戸数
    71戸
    用途
    賃貸マンション
    実施した工事
    大規模修繕工事、耐震補強工事、外断熱工事、サッシ・玄関扉交換、セキュリティ改修工事(オートロック化)、リノベーション工事(設備、内装、外装、外構)

    上井草グリーンハイツ
    紹介サイトもご覧ください

  • 杉並の住宅街の一角、緑豊かな敷地の中に建つ上井草グリーンハイツ。都心ではなかなか出会えない広い庭を持つ賃貸マンションです。季節の花々や果樹、長年大切に育てられた大きな木々は木陰をつくり、心地よい風が通り抜けるとても贅沢な空間をお持ちでした。

    しかし、建物も築40年にさしかかり、設備の古さなどから空室も目立つようになっていました。オーナー様は受け継いできた土地と建物を活かし、ふたたび満室経営ができる方法はないか頭を悩ませていた中でヤシマ工業にご相談をいただきました。

    建物診断でコンクリートの状態を確認、全体の基本構想、耐震診断、設計業務など、3年に渡るプロジェクトを経て2019年に内外装のフルリノベーションを実施しました。豊かな緑はそのままに、耐震化、外断熱、サッシ・玄関ドアの交換などで建物の機能面の強化に加え、オートロックなどの最新設備を装備。広く明るいキッズルームも新設し、子育て世代と高齢者世代の交流ができるヴィンテージマンションとして再生しました。

エントランスとサブエントランスはオートロックに。宅配ボックスやスロープも設置し、様々な世代の方に優しいマンションになりました。

  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後
  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後
  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後
  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後

フルリノベーションをした住戸は3タイプを用意しました。広い土間スペースやデッキを設けた部屋もあり、ライフスタイルに合わせて様々な使い方を楽しむことができます。

  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後
  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後
  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後
  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後

新設したキッズルームは居室2戸分を繋げ、行き来できるように。天井に設置したプロジェクタで上映会を開催したり、ミーティングなどにも使用できます。

  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後
  • 施工後
    施工後
  • 施工後
    施工後

中庭を整備し、デッキ広場を新たに設けました。ベンチも配置し、居住者様同士の交流の場となっています。

  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後
  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後
  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後
  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後

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  • 株式会社理研オプテック本社ビル

  • 上井草グリーンハイツ
  • 竣工
    1,967年
    構造
    鉄筋コンクリート造
    規模
    地上4階
    用途
    社屋
    実施した工事
    大規模修繕工事、アスベスト除去工事、耐震補強工事、サッシ交換、リノベーション工事(設備、内装、外装、外構)
  • 築50年を迎えた本社ビルについて、設備の老朽化や耐震性を懸念して建て替えを計画されている中、リノベーションという手法を知り、ご連絡をいただきました。

    当初は「古い建物をそのまま使って強度に問題はないのか」「安全面は確保できるのか」といったご心配もありましたが、まずは建物診断で確認すると、経年劣化はあるものの建物は良い状態で保たれていることがわかりました。費用についても新築より抑えられることがわかり、設備をはじめとする機能面や耐震性能を現代の基準に合わせて向上し、意匠面もデザインをし直す方向で計画が進みました。

    工事については、「居ながらリノベ」という方法で行いました。フロアごとに工事を行い、従業員の皆様は完成したフロアに工事未実施のフロアから順に移っていただきます。現在の社屋内で移動を完結させることで、仮社屋への引越しや家賃、関係する方々へのアナウンスなどが必要なくなり、費用や実務の面で大幅に負担を軽減することができました。

    こうして、劣化部分の補修に加え、レイアウトも見直し、内装や設備も一新、一気に現代風の明るいオフィスになりました。と同時に、色々なところに昔の面影を感じられるのも再生リノベーション工事の良いところです。従業員の皆様のご協力もあり、築50年を経て安全性と機能性を備えた美しい社屋に生まれ変わりました。

    ヤシマ工業の考える再生リノベーションについて、株式会社理研オプテック様の施工風景と一緒にお送りします。
    4分弱でご覧いただけます。

従来の場所から移動し、新たに設けたメインエントランスはデザインも一新。来訪者をお迎えするのにふさわしい広々とした明るい空間になりました。

  • 施工前
    施工前
  • 施工中
    施工中
  • 施工後
    施工後
  • 施工後
    施工後

従来のエントランスはサブエントランスとして活用します。建物の機能や強度を現代の基準に合わせるため、増築部分を撤去しました。

  • 施工前
    施工前
  • 施工中
    施工中
  • 施工後
    施工後
  • 施工後
    施工後

フロア全体を暖色系の色味で統一、木調やガラスの間仕切りを使用し、空間を広く明るく見せるように工夫しました。また自由な配線を可能にするOAフロアも導入し使いやすさにも配慮しました。

  • 施工前
    施工前
  • 施工中
    施工中
  • 施工中
    施工中
  • 施工後
    施工後
  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後
  • 施工前
    施工前
  • 施工後
    施工後

耐震補強工事について、当初は建物の外側にフレームを組む工法を検討しましたが、最終的に建物内に鉄骨ブレースを設置する案を採用。コストを抑えることにも繋がりました。

  • ブレース組立中
    ブレース組立中
  • ブレース設置中
    ブレース設置中
  • ブレース設置中
    ブレース設置中
  • 施工後
    施工後

4階の研修室の間仕切りにはスライディングウォールを採用しました。移動が可能なので用途に応じ、様々なレイアウトでスペースを使うことができます。打合せ室や会議室もインテリアを一新、打合せ室の床材には柿渋塗装を採用しました。

  • 研修室間/仕切りあり 
    研修室/仕切りあり
  • 研修室間/仕切りなし
    研修室/仕切りなし
  • 打合せ室
    打合せ室 
  • 会議室
    会議室

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工事の流れ

  • 01ご要望・課題の確認

    建物資産の今後の運用・改修についてご要望や現在の課題についてお伺いします。

  • 02現地確認 / 基本調査

    現状を確認の上、劣化状況、収益性改善の可能性などを現地で確認します。

  • 03現状チェックレポート
    報告

    建物・設備の現況、収益性改善の可能性、簡易投資効果シミュレーションなどをご提示いたします。

  • 04建物調査診断

    改修投資戦略に必須の情報を建物・収支の両面から詳細に分析します。

  • 05レポート提出・投資効果
    投資効果シミュレーション

    客観分析・判定した情報及び投資効果のシミュレーションをレポートの形でご提出します。

  • 06コンセプト設計提案

    レポート結果を踏まえ、建物価値再生のためのコンセプト設計をハード・ソフト両面からご提案します。

  • 07資金計画相談

    融資先、融資金額や返済計画などについてご相談やご紹介などを承ります。

  • 08設計契約・工事請負契約

    基本設計、スケジュール、資金計画などをお打合せ後、契約を締結いたします。

  • 09詳細プラン検討

    内装・外装の詳細仕様やご要望などについてすり合わせを行います。

  • 10リノベーション完成

    施工、検査を経てお引渡しとなります。お引渡し後もアフターメンテナンスを行います。

  • 11運用開始後
    コンサルティング

    運営状況を見ながら、新たなご要望や改善などについて継続的なサポートを実施しております。

■リノベーション工事

リノベーション工事をしても、元の建物が古ければ長持ちしないのではないですか。
周りを見れば、築40年、50年を超える分譲マンションもまだまだ現役で活躍しているように建物の寿命は築年数だけでは判断できません。ただし、築年数が経過していれば、傷みが発生している箇所は必ずありますので、建物の現状はきちんと診てあげる必要があります。よって、弊社でもいきなり工事を提案することはいたしません。まずはコンクリートを中心に建物の状態を確認し、この先も長期の使用に耐える強度が確保できるかどうかを調べた上で、工事のご提案をさせていただいております。そのため、建物の寿命が近いと判断した場合には、建て替えをお勧めする場合もございます。
建て替えを検討していましたが費用が折り合わず、リノベーション工事も検討し始めました。  相談に乗ってもらうことは可能でしょうか。
弊社にご相談いただくお客様も、手探りの中、建て替えを含め色々な可能性を検討されている方がほとんどです。お客様のご状況やご希望もしっかりお伺いさせていただきますのでお気軽にご相談ください。
古い建物なので、機能面や安全性、デザインなど、どこまで実現できるのか不安です。
オーナー様は「古いから」と考えていても、思いのほか建物はしっかりしていたということは往々にあります。経年で生じた劣化部分はきちんと補修をしてあげることで、機能回復を図ることができます。加えて、間取りや動線の見直し、設備や内装を新しくすることで、建物は見違えるほどきれいに使いやすくなります。実際、弊社で施工をされたお客様も「こんなにきれいになると思わなかった」と驚かれる方が多いです。
耐震補強工事は必要ですか。
安全性、資産価値の両面から耐震補強工事は重要な検討材料のひとつになります。昨今、大きな地震が続いたこともあり、建物の耐震性は建物を使う方にとっても関心の高い項目です。費用を考えると後回しにしてしまいがちですが、工法の選択や自治体の補助金なども活用することで、かかってくる費用は大きくかわります。ヤシマの耐震補強工事は施工実現性を大切にしています。「難しいかも…」と諦める前にまずはご相談ください。
工事は住みながらでもできますか。
ご対応させていただいた中には、住みながら、使いながら工事を実施した建物もございます。工事音や作業員の出入りもございますので、ご協力をお願いする点はございますが、仮住まいへの引っ越しが必要なくなる点や家賃負担が抑えられる点などをメリットに感じてくださる方も多いようです。

二百年の歴史と丁寧な仕事

ヤシマ工業株式会社