2020.08.18
大規模修繕 

大規模修繕工事って何するの?工事内容を解説!

大規模修繕工事って何するの?工事内容を解説

マンションはどれだけ頑丈に造られていても、雨風や日射の影響を受け、少しずつ変化が進んでいきます。そのため、適切な時期に修繕をして建物の安全と資産価値を維持していく必要があります。その中でも足場を掛けて行う大掛かりな工事を大規模修繕と呼びますが、大規模修繕工事はさまざまな工事内容で構成されているうえ、実施するタイミングによって修繕する箇所は異なります。

適切なタイミングで適切な修繕をするためにも、大規模修繕工事本来の目的や内容をきちんと把握しておくことが重要です。そこでこの記事では、大規模修繕工事の概要や費用の目安などについて紹介していきます。


大規模修繕工事とは

大規模修繕工事は、年数の経過によって起こる建物の劣化を防ぐことを目的にして行われる工事です。マンションは建築基準法に基づいて建築されているので、基本的に最低限の耐震性や防水性は担保されています。しかし、どれだけ優れた建築資材を使っている建物であっても、年数の経過とともに経年変化が進むことは防げません。

修繕工事と似たような言葉に改良工事や改修工事があります。どちらも、年数が経過した建物を直すという意味では同じですが、修繕工事は基本的に「建築当時の水準まで機能を回復させる」ことを目的としているのが特徴です。それに対して、改良工事や改修工事は、施工前よりも機能面やデザイン性をアップさせることを目指しています。

分譲マンションの場合は、一般的に管理組合が計画修繕を主導していますが、そのなかでも足場を掛けるような特に大掛かりな工事を大規模修繕工事と呼びます。たとえば、防水工事や外壁補修、シーリング工事、鉄部の塗装工事、給排水管工事などを実施します。対象となるのは主に共用部分ですが、大規模修繕工事は工期が長く、費用も高額になるため計画性をもって行うことが重要です。

大規模修繕工事が必要な理由

マンションにも寿命があります。頑丈な造りではありますが、風雨や日射の影響を受け年月とともに少しずつ経年変化が進みます。こうした経年劣化による影響をできるだけ抑え、建物を長く安全に使っていくために、定期的に建物をメンテナンスする必要があります。

建物を守る上で一番大切なのは、コンクリート内部の劣化を抑制することです。コンクリートの内部には鉄筋があり、これがさびると建物の強度が弱くなります。通常は空気に触れる建物の外部から内部にゆっくりと変化が進んでいくのですが、ひび割れや防水層の亀裂などがあると水や空気がコンクリート内部に入り込み劣化が進行してしまいます。

こうした内部に至る深刻な劣化を予防するためには、劣化が軽度のうちに発見し、直すことです。大規模修繕工事では、壁の補修などで足場を設置します。その際に、足場が必要な工事をいろいろとまとめて行うため、結果として大掛かりな工事になります。

また、大規模修繕工事を適切な時期に行うことは、マンションの資産価値の低下を防ぐことにも繋がります。経年劣化は放置すればするほど酷くなるため、適切に大規模修繕工事をしてきたマンションとそうでないマンションでは、年数が経つにつれて見た目や快適性の面で差が広がります。さらに、防犯設備の強化やバリアフリー化など新しいライフスタイルに対応した改修も、快適性の向上に伴い資産価値を高めることにつながります。

大規模修繕工事の3つのポイント

適切な修繕を実施するためには、目的や工事内容をきちんと把握しておくことが重要です。ここからは大規模修繕工事の内容や費用の目安などを紹介していきます。

大規模修繕工事にかかる費用

大規模修繕工事にかかる費用は1戸あたり100万円前後が相場です。マンションの規模によっても異なりますが、総額では1,000万~億単位になります。ただし、住人が修繕時に費用を一括で支払うことはほとんどありません。一般的に、マンションの管理組合が「修繕積立金」として、毎月徴収して積み立てているからです。

マンションの大規模修繕は住人全員の利益にかなうことなので、いざ実行するときに一部の人だけ支払えないとなるとトラブルの原因になります。そのような事態を避けるために、管理費と同じように毎月徴収して1回あたりに支払う負担を軽くしているというわけです。

大規模修繕工事の工事期間

マンションの大規模修繕工事にかかる期間は、「計画から着工まで」と「着工から工事完了まで」の大きく2つに分けられます。大規模修繕にあたっては共用部分の工事がメインになり、多くの人に影響が及ぶため、住人の同意なしには計画はスムーズに進みません。

住人の同意を得るためには綿密な工事計画を作成し、説明会を開催し、理解を得る必要があります。あらかじめ住人同士で工事内容の概要について共通理解があった場合は早くなることもありますが、一般的に計画から着工までは1~2年程度かかります。

また着工後は建物周囲には足場が建ち、作業員や車両などが頻繁に出入りをします。洗濯物干しや窓開け、バルコニーの使用などに制限がかかることもあります。安全に工事に関わる専門家や施工会社とはしっかりコミュニケーションをとり、日常生活へのストレスを極力抑える工夫が必要です。着工から工事完了までは50戸以下の小規模マンションは3~4カ月程度、50戸以上の大規模マンションなら4カ月以上が目安です。

大規模修繕工事の周期と回数

大規模修繕工事を実施する時期や回数に決まりはありません。基本的にはマンションの劣化状況に応じて各管理組合が主導して実施するかどうかを判断します。

ただし、目安となる周期がないわけではありません。一般的には12年周期だと言われています。これは、国土交通省が発表している「長期修繕計画作成ガイドライン」で示されていることが理由のひとつです。また、新築時の建材の保証期間が、10年程度で設定されているケースが多いことも要因のひとつです。また、近年は材料も進化しています。例えば、大規模修繕工事の際に耐久性や防汚効果に優れた製品を用いることで次回の修繕まで周期を延ばす工夫を検討するマンションも増えてきています。

実際に修繕に取り掛かるかどうかは、建物の状態から総合的に判断する必要がありますが、前回の修繕から10年を超えた位から大規模修繕の実施について協議を始めるマンションが増えてくるようです。

大規模修繕工事の内容

大規模修繕工事の内容

大規模修繕工事の大まかな流れ

まずは管理組合内で大規模修繕工事を実施するための体制づくりが必要です。理事会が主導する場合もありますが、修繕委員会などの専門委員会を設置する場合もあります。

任期が1~2年で交代をする理事と違い、修繕委員は計画段階から工事が完了するまで務めるのが一般的です。その為、継続的な対応が可能になる他、修繕工事以外の業務も抱える理事の負担軽減などのメリットもあります。

管理組合内の体制が固まったら、次に「現状調査」を実施し、それに基づいて「予算や修繕計画の立案」を行います。

修繕のなかには早急に対処しなければいけない箇所と、機能を維持できていることから緊急性を要しない箇所があります。現状調査によって修繕する箇所の優先順位をつけて、予算を上手く振り分け実施計画を作成することが大切です。

ただし、一般の方が大規模修繕の工事内容について判断するのは難しい場合が多いでしょう。適切な大規模修繕工事を行うためには、現状調査の段階から専門知識を持った人に参加をしてもらい、アドバイスを取り入れながら計画案を作成することをお勧めします。その後は施工会社を選定し、住人向けの工事説明会を開催し、着工に移ります。

ステップ1:仮設工事

工事が始まったときに、まず行われるのが仮設工事です。仮設工事では、足場や現場事務所など仮設の設備などを設置します。竣工後には撤去してしまいますが、力仕事や繊細な作業を行う作業員にとって、足場は安定した床の役割を果たします。またメッシュシートには塗料の飛散防止や落下物防止といった役割があります。いずれも工事の品質を確保するためには欠かせない大切な設備です。

ステップ2:下地補修工事

下地補修工事では、壁や天井などコンクリート躯体部分に生じたひび割れなどの劣化部分を補修します。下地補修の良否は後の工程にも大きく影響します。仕上げの塗装をどんなにきれいに仕上げても、下地の状態が良くないと症状がすぐ再発するといったことにもなりかねません。建物の耐久性や寿命にもかかわる大切な工程です。

ステップ3:タイル補修工事

年数が経過すると、しっかり接着されていたタイルも下地から浮いたり、ひび割れることがあります。そのままにしておくとひびから入った雨水がコンクリートを傷めるほか、剥がれたタイルやコンクリートが落下し通行人に危険が及ぶといった事態にもなりかねません。

大規模修繕工事では、作業員が足場にのぼって全面のタイルの状況を打診や目視によって確認し補修していきます。耐久性や防水性が回復するのはもちろん、安全の確保にもつながります。また、見た目も美しくなります。

ステップ4:シーリング工事

外壁のつなぎ目やサッシ廻りに使用されることの多いシーリング材は、年数が経つことで硬化してひび割れやすくなります。雨水やほこりなどの汚れはほんのわずかな隙間からも侵入します。見た目では異常がなくても、サッシと壁の間や外壁の目地のわずかな隙間が雨漏りの原因になるケースも珍しくありません。

また、工事には足場が必要になるため、大規模修繕工事の際に一緒に打ち替えをするのが一般的です。シーリング材を新しくすることで躯体や室内への雨水等の侵入を防ぐほか、建物の気密性が高まり、断熱性の向上も期待できます。

ステップ5:塗装工事(外壁)

塗装には美観のほか、雨水や汚れからマンションを守るという役割もあります。劣化が進み下地と接着力が落ちると塗装が剥がれ、その部分から侵入した雨水などがコンクリートを徐々に傷めていきます。

大規模修繕工事では、まず下地と塗料との付着力を確認します。付着力に問題がない場合は上から塗り重ねますが、付着力が弱い場合には現状の塗料を除去してから新たに塗装をしなおします。

ステップ6:塗装工事(鉄部)

扉や外部階段、手すりなどに使用されることの多い鉄部は年数が経過すると錆びが発生し、見た目や耐久性に問題を引き起こします。錆が発生している箇所はサンドペーパーやワイヤーブラシなどを使って丁寧に錆びを落とし、塗装を重ねてしっかり保護をすることで、見た目と耐久性の両方が改善します。

ステップ7:防水工事

コンクリートは耐久性に優れていますが、経年で生じたひびなどから内部に水が浸入すると構造部へのダメージを引き起こします。そのため、屋上やバルコニー、廊下といった箇所には防水工事を行い、雨水や汚れなどからコンクリートを守ることが必要です。防水工事には「シート防水」や「塗膜防水」など様々な工法があります。ふくれ、破れ、しわなどの症状が見られる場合は、早めの補修をお勧めします。

その他付随工事

そのほかにも必要に応じて工事を行うケースがあります。たとえば、エントランスの改修工事、玄関扉やサッシの交換工事、給排水管の更新・更生工事などです。

エントランスの改修工事では、自動ドア化、オートロック設置のほか、近年では段差の解消や手すりを設置するバリアフリー化なども人気の項目です。

また、玄関扉やサッシの交換工事は見た目がきれいになることはもちろん、「玄関ドアが軽い」「エアコンの効きが良くなった」などメリットを直で実感できるため住人にも人気の高い項目です。

大規模修繕工事の際、劣化個所の補修に加えこうした機能改善や時代に合わせた設備を取り入れることで、快適性や安全性を高めることができます。

また、給排水設備については、長年の使用によって劣化が進むと漏水事故に繋がるため、築30年を超える建物では一度点検をしていただくことをお勧めします。設備工事にはそのほかにも、ガス設備や電気設備、防災設備など非常に多くの項目があるので、事前にどれだけの設備があるかを把握しておくことも大切です。

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2回目以降の大規模修繕工事について

2回目以降の大規模修繕工事について

大規模修繕工事は1回目と2回目では実施する内容も少し異なってきます。新築まもない1回目では、基本的な内容を実施する場合がほとんどですが、築20年を経過してから実施する2回目のタイミングでは、雨や紫外線などの影響が本格的な劣化となって表れるため、今一歩踏み込んだ内容が必要になります。

さらに3回目を迎える頃には、劣化症状がさらに顕著に表れる他、給排水管、サッシ、玄関ドア、電気設備なども更新の時期を迎えます。また新築時から30年以上経過している場合がほとんどですので、時代に合わせた設備面でのグレードアップのニーズもでてきます。今後を見据えた時、建物にとっても大きな節目と言えますので、このタイミングで資金が足りず必要な修繕すら実施できないということのないよう、資金計画は定期的に見直しを行い、早いうちから備えておくことが大切です。

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大規模修繕工事についてよくある質問

Q:シートで部屋が暗くならないですか?
A:外部のシートは飛散防止のために張らせていただきますが、透過性の良い物を使用していますのでご安心ください。

Q:家にいなければいけない時はありますか?
A:基本的には外廻りの作業になりますので、外出されても大丈夫です。しかし、玄関枠塗装はご在宅いただかないと作業が出来ませんので、事前にアンケートを取らせていただき、ご都合の良い日程をお伺いしています。また、外出の際は施錠のご確認をお願い致します。

Q:洗濯物は干せるのですか?
A:洗濯物は各工事によって制限させていただく場合がございます。エントランスの情報ボードに毎日「洗濯物情報」を提示しています。そちらをご確認ください。

Q:バルコニーに置いてある荷物はどうしたら良いですか?
A:バルコニー内の荷物は原則的に室内に片付けていただく様に、お願いしています。片付けていただく時期は、下地補修時にまず、ご案内させていただきます。

Q:工事中の質問は誰にしたらいいですか?
A:現場には現場事務所を設置します。現場代理人が常駐していますので、お気軽にお尋ねください。もしくは、エントランスにコミュニケーションBOXを設置していますので、お気付きの点がございましたら、どんどん投函してください。

まとめ

鉄筋コンクリート造のマンションは適切にメンテナンスを実施すれば、100年以上の使用に耐えると言われています。大規模修繕工事は単なる劣化補修に留まらず、住人の日々の生活の安全と快適、そしてマンションの資産価値を守り、建物の寿命にも影響するとても大切な工事です。

ただし、工事の規模も大きく施工は様々な箇所に及ぶため、専門的な知識がないと適切な判断をするのが難しい場面も多いでしょう。できれば計画段階から専門家のアドバイスを受けて準備をしていくことをおすすめします。もちろんヤシマ工業でも計画段階からサポートさせていただくことが可能ですので、お気軽にご相談ください。

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